10 rad, jak koupit zemědělský pozemek
07. 11. 2024
Rozhodnutí koupit zemědělský pozemek není jen tak – ať už kupujete kvůli vlastnímu hospodaření, nebo máte investiční záměr, jde o krok, který vyžaduje pečlivou přípravu. Jmenuji se Ondřej Stejskal a rád bych vám předal pár praktických rad, jak vybrat správný pozemek, na co si dát pozor a jak se vyhnout zbytečným nástrahám. Tyto tipy jsem vytvořil na základě vlastních zkušeností a jsou určené jak pro investory, tak pro farmáře, kteří chtějí své portfolio rozšířit.
1. Ujasněte si účel koupě
Nejprve si ujasněte, proč zemědělský pozemek chcete. Máte v plánu hospodařit sami? Nebo se zaměřujete na dlouhodobou investici s plánem pozemek pronajímat? Každý z těchto cílů vyžaduje jiný typ pozemku a odlišný přístup. Například pokud chcete výnos z pronájmu, zaměřte se na úrodné lokality s vysokou poptávkou. Naopak pro vlastní hospodaření, budete hledat určitý typ pozemku, klíčová pro vás bude nejen bonita ale také lokalita - dostupnost a vzdálenost od vašeho bydliště nebo dalších pozemků, které již vlastníte a obděláváte. Zda má dostatečnou přístupovou cestu a další specifika. Pokud máte specifické požadavky, dejte mi vědět – mohu vám pomoci najít pozemek na míru.
2. Lokalita je klíčová
Lokalita je u zemědělských pozemků jedním z hlavních faktorů, které ovlivňují hodnotu i výnos. Při výběru pozemku opět zálěží na tom, proč pozemek kupujete, zda máte v plánu na něm hospodařit nebo o zemědělské půdě uvažujete jako o výhodné investici. Ať už je váš záměr jakkýkoli - zaměřte se nejen na vzdálenost k hlavním dopravním tepnám, ale i na blízkost zemědělských služeb a trhu.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Můj tip:
Pokud plánujete investici s cílem pronájmu, vyhledejte lokality, kde jsou aktivní farmáři a poptávka po půdě je vysoká - čím více aktivních farmářů, tím lepší možnost vyjednávání o podmínkách pachtovní smlouvy. Takovými oblastmi jsou typicky území s kvalitní půdou jako Polabí nebo Haná (ale i další). Díky mým kontaktům na zemědělce a farmáře v těchto lokalitách vám mohu pomoci najít ideální pozemek.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
3. Prověřte bonitu půdy
Bonita půdy, tedy její úrodnost, je klíčová, zejména pokud plánujete dlouhodobě těžit z výnosu půdy. Bonita se vyjadřuje číslem BPEJ, které najdete v katastru nemovitostí anebo zde. Vysoké číslo znamená vyšší kvalitu. Ale také vyšší cenu. Ne každý pozemek je však vhodný na všechno – třeba na pastviny nepotřebujete půdu s vysokou bonitou, ale u orné půdy nebo sadů je to zásadní. Pokud potřebujete pozemek s konkrétními vlastnostmi, rád vám doporučím varianty z mého portfolia.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Můj tip:
S bonitací vám může pomoci agronom nebo realitní odborník na zemědělské pozemky, ať už bonitu chcete využít k hospodaření nebo jako faktor při jednání o ceně. Existují také různé služby organizací podporující zodpovědné hospodáře, jako např. ta od Živé půdy, která nabízí odborné vyhodnocení pozemků a poradenství, jak na pozemcích správně hospodařit. Naleznete u nich také řadu rad a doporučení zdarma.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
4. Zjistěte právní stav pozemku
Než pozemek koupíte, důkladně ověřte jeho právní stav. V katastru nemovitostí zjistíte, zda není pozemek zatížen věcnými břemeny, jako je například právo průchodu nebo užívání pro sousedy. Tyto informace jsou klíčové, protože mohou vážně ovlivnit hodnotu a využití pozemku.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Můj tip:
Zvažte konzultaci s právníkem, který má zkušenosti se zemědělskými nemovitostmi. Pomůže vám zjistit, zda případné závazky mohou znamenat problém, nebo jsou jednoduše řešitelné. Nebo využijte mých služeb - zprostředkuji kompletní služby při prodeji pozemku.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
5. Prověřte aktuální stav trhu
Před samotnou koupí je dobré udělat si přehled o cenách zemědělských pozemků v dané oblasti. Cena se může lišit nejen podle lokality a kvality půdy, ale i podle dalších faktorů, jako je velikost pozemku, jeho tvar a přístupnost, vzdálenost k infrastruktuře, a dokonce i podle toho, jak je a byla konkrétní parcela využívaná. Cena půdy se může vlivem všech těchto kritérií lišit i u dvou sousedních parcel. V současné době narůstá zájem o pozemky obecně, což z dlouhodobého hlediska tlačí ceny nahoru - dobrý odhad ceny pozemku provedený odborníkem je klíčový. Pokud hledáte pozemek za konkrétní cenu, můžu vám ukázat možnosti z mého portfolia a pomoci zhodnotit, zda cena odpovídá kvalitě a potenciálu pozemku.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Více o cenách půdy se můžete dozvědět v mém předchozím článku: Co ovlivňuje cenu orné půdy v r. 2024? A jak ji stanovit?
_________________________________________________________________________________________________________________________________
6. Sledujte územní plán a budoucí možnosti využití
Územní plán vám prozradí, jaký účel má pozemek podle obce, a co je možné s ním dělat v budoucnu. Některé oblasti mohou být rezervované pro rozvoj obcí, což může mít vliv na hodnotu pozemku v dlouhodobém horizontu.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Můj tip:
Navštivte příslušný úřad nebo územní plán online a zjistěte, zda se v okolí pozemku nechystá výstavba, infrastruktura nebo jiné změny, které mohou cenu půdy zvýšit nebo snížit. Za svá léta praxe se skvěle orientuji v územních plánech a míst složitých hledání jsem schopen vám okamžitě poradit - ať už se jedná o to územní plán nalézt, stáhnout nebo z něj vyčíst podstatné informace.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
7. Uvědomte si reálné náklady na údržbu
Každý zemědělský pozemek má své náklady na údržbu, to ale každý zemědělec a hospodář ví. Pro investora, který pozemek dále propachtovává je tedy zásadní mít dobře uzavřenou pachtovní smlouvu se spolehlivým zemědělcem. Pak je hlavním výdajem daň z nemovitosti, která se platí jednou ročně a u zemědělské půdy je velmi nízká, případně výdaje na pojištění nemovitosti atd.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Můj tip:
Pokud plánujete pronájem, nezapomeňte, že čím lépe se pozemek udržuje, tím atraktivnější bude pro pachty nebo budoucí prodej. Pokud kupujete pro vlastní hospodaření, dobře si rozmyslete, zda jsou náklady na pozemek v souladu s vašimi finančními možnostmi.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
8. Zkontrolujte pachtovní smlouvy
Pokud pozemek kupujete s úmyslem pronájmu, prověřte existující pachtovní smlouvy. Pokud je pozemek už pronajat, podmínky přecházejí na nového majitele.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Můj tip:
Zjistěte, zda je pachtovní smlouva pro vás výhodná, nebo zda existují možnosti ji upravit nebo vypovědět, aby vyhovovala vašim záměrům s pozemkem.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
9. Kdy je nejlepší čas koupit?
Načasování nákupu zemědělského pozemku je důležité hlavně kvůli možnosti pozemek dobře prohlédnout a ověřit jeho stav, pokud na pozemku plánujete hospodařit - je dobré nákup nového pozemku sladit se zemědělským cyklem. Ceny půdy obecně nepodléhají sezónním výkyvům a jsou spíše ovlivněny dlouhodobými faktory, jako je lokalita, kvalita půdy a aktuální situace na trhu. A tak pokud zvažujete nákup pozemku jako investici, vhodná doba je vždy.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Můj tip:
Pokud máte zájem o pozemek, naplánujte si jeho prohlídku v klidnějším období a případně se obraťte na odborníka, který vám s nákupem a jeho načasováním pomůže.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
10. Nechte si poradit od odborníka
Koupě zemědělského pozemku je specifická investice, která vyžaduje znalosti z oblasti práva, agronomie i realit. Odborník vám pomůže nejen s výběrem a vyjednáváním, ale i s formálními náležitostmi. V rámci Farem Stejskal nabízím kompletní služby kolem nákupu a prodeje pozemků a farem - takže se můžete soustředit na výběr, zatímco vám pomůžu s odbornou stránkou věci.
Koupě zemědělského pozemku je rozhodnutí, které neděláme každý den. Ať už chcete rozšířit své hospodářství nebo si vybudovat investiční portfolio, snad vám těchto 10 rad vám pomůže zvládnout celý proces o něco snadněji.
_________________________________________________________________________________________________________________________________