Co určuje cenu půdy

09. 01. 2024

Zemědělská půda je základem potravinové produkce a její hodnota je klíčová nejen pro farmáře, ale i pro investory a ekonomiku celkově. Cena zemědělské půdy je určena řadou faktorů, které se mohou výrazně lišit v závislosti na geografické lokaci, tržních trendech a mnoha dalších aspektech. V tomto článku se podíváme na hlavní faktory, které ovlivňují cenu zemědělské půdy.

Kvalita půdy

Výživnost a typ půdy mají přímý dopad na úrodnost a tím i na cenu. Statistiky ukazují, že úrodnější půda v České republice může být až o 30-50% dražší než méně úrodná půda ve stejné oblasti. A jaké faktory ovlivňují kvalitu půdy?

Typ půdy – V České republice nalezneme širokou škálu typů půd, od hlinitých, písčitých až po jílovité, které se liší svou úrodností. Přibližně 41% zemědělské půdy je tvořeno hlinitými půdami, které jsou obecně úrodnější. 

Klimatické podmínky – Klima ovlivňuje množství srážek, teplotu a délku vegetačního období, což má přímý dopad na úrodnost půdy. Změny klimatu a častější sucha v posledních letech vedou k větší potřebě zavlažování a ovlivňují její kvalitu.

Zemědělské metody – Intenzivní zemědělství, nadměrné používání hnojiv a pesticidů může vést ke snížení kvality půdy. V posledních letech se v České republice rozvíjí trend ekologického zemědělství, které si klade za cíl zachování kvality půdy.

Eroze a degradace půdy – Eroze je v České republice vážným problémem, zvláště na svahovitých pozemcích. Statistiky ukazují, že až 35% zemědělské půdy je ohroženo erozí.

Historické znečištění – Průmyslová činnost a historické znečišťování půdy těžkými kovy a toxickými látkami mají taktéž negativní dopad na kvalitu půdy. Přibližně 10% zemědělských ploch má zvýšené koncentrace těžkých kovů.

Klíčovým ukazatelem, který Vám napoví jak kvalitní půdu vlastníte je BPEJ (Bonitovaná půdně ekologická jednotka). Hodnoty BPEJ jsou zaznamenány v katastru nemovitostí a to konkrétně v seznamu BPEJ. Obecně platí, že čím vyšší cena BPEJ je, tím je půda kvalitnější. Tento faktor následně hraje podstatnou roli při určování prodejní ceny pozemku.
 

Lokalita

Lokalita je významným faktorem při stanovování ceny zemědělských pozemků, a to jak z hlediska praktického využití, tak z hlediska investičního potenciálu. V určitých lokalitách, zejména v blízkosti urbanizovaných oblastí, může být vyšší poptávka po zemědělské půdě, což vede k vyšším cenám. Naopak v odlehlých oblastech může být poptávka nižší. Určitou roli hraje i alternativní využití půdy, tzn., že pozemky, které se nachází v oblastech s potenciálem pro urbanizaci nebo jiné nezemědělské využití, mohou mít vyšší cenu kvůli možnému budoucímu převodu na stavební pozemky. Možná se ptáte jaká je nejideálnější lokalita na prodej pozemku. Níže se pojďme podívat na výběr těch nejlepších lokalit.

Středočeský kraj: Blízkost k Praze, dobrá dopravní dostupnost a kvalitní půda činí tuto oblast atraktivní pro zemědělské i investiční účely.

Jihočeský kraj: S bohatou zemědělskou tradicí, úrodnou půdou a dobrými klimatickými podmínkami je tento kraj známý pro výrobu různých zemědělských produktů.

Moravské regiony (např. Jihomoravský, Zlínský): Morava je známá svou úrodnou půdou, zejména v oblastech s vinařskou tradicí. Tyto oblasti jsou vysoce ceněny pro pěstování specifických plodin jako jsou vinná réva a ovoce.

Olomoucký kraj a Haná: Haná je historická zemědělská oblast s velmi úrodnou půdou, vhodná zejména pro pěstování obilovin a cukrovky.

Údolí řek: Oblasti kolem velkých řek, jako jsou Labe, Vltava, Morava a Odra, nabízejí úrodnou půdu a přístup k vodním zdrojům, což je klíčové pro zemědělství.

Oblasti s rozvíjející se infrastrukturou: Regiony, kde dochází k rozvoji infrastruktury a zlepšení dopravních spojení, mohou nabídnout dobré příležitosti pro prodej zemědělských pozemků.

Přístup a ucelenost

Proběhly ve Vašem kraji pozemkové úpravy? Pokud ano, máte vyhráno. Pozemkové úpravy usnadňují totiž přístup k pozemkům pro jejich vlastníky a uživatele, což je nezbytné pro efektivní hospodaření a využívání pozemků. Úpravy mohou zahrnovat také dělení nebo scelování pozemků pro vytvoření efektivnějších a hospodárnějších jednotek. Zpravidla pozemky s přístupem a klasickým tvarem mají vyšší cenu i v řádech desítek procent.
 

Výhradní majitel nebo spoluvlastník

Statistiky o prodeji zemědělských pozemků ukazují, že pozemky ve výhradním vlastnictví jsou často rychleji a za vyšší ceny prodány než pozemky ve spoluvlastnictví. V České republice, kde velká část zemědělské půdy prošla procesem restitucí a privatizace, je tento trend zřetelný, zejména v regionech s vyšší poptávkou po zemědělské půdě. Obecně platí, že čím menší spoluvlastnický podíl vlastníte, tím se prodejní cena snižuje a to v jednotkách korun za m². 
 

Každý metr se počítá

Zemědělské pozemky, na kterých se aktivně hospodaří, mají často vyšší tržní hodnotu ve srovnání s těmi, na kterých se nehospodaří. Existuje několik klíčových důvodů, proč je tomu tak, a ty jsou spojeny jak s ekonomickými, tak s praktickými aspekty zemědělského využívání půdy. 

Připravenost k okamžitému využití: Pozemky, na kterých se již hospodaří, jsou připraveny pro okamžité zemědělské využití. To znamená, že kupující nemusí investovat do přípravy půdy, výsadby, nebo obnovy úrodnosti.

Doložitelná produktivita: Hospodařené pozemky často mají historii výnosů a produktivity, což je pro kupce atraktivní. Doložitelné výnosy z minulých let poskytují jistotu a odhad budoucího ekonomického výnosu.

Existující infrastruktura: Na pozemcích, kde již probíhá hospodaření, je často již vybudována potřebná infrastruktura, jako jsou zavlažovací systémy, přístupové cesty, skladovací a zpracovatelská zařízení.

Ochrana půdy: Pravidelným hospodařením se udržuje kvalita půdy. Pozemky, na kterých se nehospodaří, mohou trpět erozí, ztrátou živin a celkovým úbytkem úrodnosti.

Právní a administrativní výhody: Hospodařené pozemky často splňují všechny právní a administrativní požadavky pro zemědělskou činnost, což eliminuje potenciální právní komplikace pro nového majitele.

Pokud se chcete dozvědět kdo a jak na Vašem pozemku hospodaří, můžete se podívat do veřejného registru půdy tzv. LPIS, kde si jednoduše najdete svoje pozemky a informace si ověříte.

Prodejní cenu zemědělských pozemků ovlivňují i další faktory, například sklonitost pozemku, záplavová oblast nebo podmáčenost pozemků. Všechny tyto aspekty ovlivňují konečnou cenu zemědělských pozemků. Proto vždy zdůrazňuji, že ceny na realitních serverech nejsou jediným ukazatelem tržní ceny. 

Pokud vlastníte půdu a uvažujete o jejím prodeji, tak mi zavolejte nebo napište a cenu společně probereme po telefonu nebo osobně.