Co ovlivňuje cenu orné půdy v r. 2024? A jak ji stanovit?
09. 01. 2024
Zemědělská půda je nenahraditelným zdrojem pro farmáře i investory. Cena orné půdy v roce 2024 se může výrazně lišit v závislosti na mnoha faktorech. V tomto článku se podíváme, jaké jsou ty nejzásadnější.
Faktory, které ovlivňují cenu půdy:
Kvalita a úrodnost půdy jsou rozhodující při stanovení ceny
Kvalita půdy hraje zásadní roli při určování její tržní hodnoty. Výživná, úrodná půda je pro farmáře a investory atraktivnější, a proto bývá její cena vyšší. Na co se zaměřit?
Typ půdy:
- V České republice se setkáme s různými druhy půd – hlinité, písčité, jílovité. Každý typ má jinou úrodnost. Hlinité půdy, které tvoří 41 % zemědělské plochy, jsou obvykle úrodnější a tím je vyšší její cena za m².
Klimatické podmínky:
- Množství srážek, teplota a délka vegetačního období mají vliv na úrodnost půdy. V posledních letech klimatické změny, zejména sucha, způsobují vyšší nároky na zavlažování.
Zemědělské metody:
- Intenzivní zemědělství, nadměrné používání hnojiv a pesticidů může vést ke snížení kvality půdy i její ceny. V posledních letech se v České republice rozvíjí trend ekologického zemědělství, které si klade za cíl dlouhodobého zachování kvality půdy.
Eroze a degradace:
- Eroze je v České republice vážným problémem, zvláště na svahovitých pozemcích. Statistiky ukazují, že až 35% zemědělské půdy je ohroženo erozí a to výrazně ovlivňuje její hodnotu.
Historické znečištění:
- Průmyslová činnost a historické znečišťování půdy těžkými kovy a toxickými látkami mají taktéž negativní dopad na kvalitu půdy. Přibližně 10% zemědělských ploch má zvýšené koncentrace těžkých kovů.
__________________________________________________________________________________________________________________________________
Tip : Víte, kde zjistit, jakou kvalitu má půda na vašem zemědělském pozemku?
Prozradí vám to údaj zvaný BPEJ - Bonitovaná půdně ekologická jednotka. Hodnoty BPEJ jsou zaznamenány v katastru nemovitostí a to konkrétně v seznamu BPEJ nebo si je můžete najít na webových stránkách VÚMOP. Obecně platí, že čím vyšší cena BPEJ je, tím je půda kvalitnější. Tento faktor následně hraje podstatnou roli při určování prodejní ceny pozemku.
__________________________________________________________________________________________________________________________________
Lokalita: Zásadní faktor pro cenu půdy
Lokalita je významným faktorem při stanovování ceny zemědělských pozemků, a to jak z hlediska praktického využití, tak z hlediska investičního potenciálu. V určitých lokalitách, zejména v blízkosti urbanizovaných oblastí, může být vyšší poptávka po zemědělské půdě, což vede k vyšším cenám. Naopak v odlehlých oblastech může být poptávka nižší. Určitou roli hraje i alternativní využití půdy, tzn., že pozemky, které se nachází v oblastech s potenciálem pro urbanizaci nebo jiné nezemědělské využití, mohou mít vyšší cenu kvůli možnému budoucímu převodu na stavební pozemky. Možná se ptáte jaká je nejideálnější lokalita na prodej pozemku.
Níže se pojďme podívat na výběr těch nejlepších lokalit.
Středočeský kraj:
- Blízkost Prahy a kvalitní dopravní dostupnost činí tuto oblast velmi žádanou pro zemědělské i investiční účely.
Jihočeský kraj:
- S bohatou zemědělskou tradicí, úrodnou půdou a dobrými klimatickými podmínkami je tento kraj známý pro výrobu různých zemědělských produktů.
Morava (Jihomoravský, Zlínský kraj):
- Morava je známá svou úrodnou půdou, zejména v oblastech s vinařskou tradicí. Tyto oblasti jsou vysoce ceněny pro pěstování specifických plodin jako jsou vinná réva a ovoce.
Olomoucký kraj a Haná:
- Haná je historická zemědělská oblast s velmi úrodnou půdou, vhodná zejména pro pěstování obilovin a cukrovky.
Polabí:
- Úrodné oblasti s přístupem k vodním zdrojům jsou klíčové pro zemědělství a zvyšují hodnotu půdy.
__________________________________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________________________________
Přístupnost a ucelenost pozemku: Klíč k vyšším výnosům
Pozemkové úpravy a přístupová infrastruktura hrají velkou roli při oceňování pozemků. Pokud byl pozemek součástí pozemkových úprav, jeho cena je zpravidla vyšší, zejména pokud má pozemek dobrý přístup a má pravidelný tvar a je ucelený. Pozemky s dobrou dostupností a klasickým tvarem mají cenu za m2 vyšší i v řádech desítek procent.
Výhradní majitelé získají vyšší cenu
Pozemky ve výhradním vlastnictví se obvykle prodávají rychleji a za vyšší cenu než ty, které mají více spoluvlastníků. Čím menší spoluvlastnický podíl, tím nižší cena za m².
Pozemek s pachtýřem slibuje vyšší cenu
Zemědělské pozemky, na kterých se aktivně hospodaří, mají zpravidla vyšší cenu. Proč?
Připravenost k okamžitému využití:
- Pozemky, na kterých se již hospodaří, jsou připraveny pro okamžité zemědělské využití. To znamená, že kupující nemusí investovat do přípravy půdy, výsadby, nebo obnovy úrodnosti.
Doložitelná produktivita:
- Hospodařené pozemky často mají historii výnosů a produktivity, což je pro kupce atraktivní. Doložitelné výnosy z minulých let poskytují jistotu a odhad budoucího ekonomického výnosu.
Existující infrastruktura:
- Na pozemcích, kde již probíhá hospodaření, je často již vybudována potřebná infrastruktura, jako jsou zavlažovací systémy, přístupové cesty, skladovací a zpracovatelská zařízení.
Ochrana půdy:
- Pravidelným hospodařením se udržuje kvalita půdy. Pozemky, na kterých se nehospodaří, mohou trpět erozí, ztrátou živin a celkovým úbytkem úrodnosti.
Právní a administrativní výhody:
- Hospodařené pozemky často splňují všechny právní a administrativní požadavky pro zemědělskou činnost, což eliminuje potenciální právní komplikace pro nového majitele.
__________________________________________________________________________________________________________________________________
Tip : Kdo a jak na vašem pozemku hospodaří je evidováno ve veřejném registru LPIS.
Podívejte se do LPISu a zjistěte, kdo na vašem pozemku hospodaří, jaké má právo na dotace nebo jaké výnosy můžete očekávat.
__________________________________________________________________________________________________________________________________
Další faktory, které ovlivňují cenu půdy
Konečná cena pozemku může být ovlivněna dalšími faktory, jako je sklonitost pozemku, přítomnost záplavových zón nebo podmáčenost půdy. Tyto aspekty mohou výrazně snížit hodnotu pozemku. Proto je důležité se při oceňování půdy zaměřit na všechny tyto detaily.
Jak správně stanovit cenu půdy?
Pokud zvažujete prodej zemědělské půdy, je důležité zohlednit všechny uvedené faktory. Ceny, které naleznete na internetu nemusí často odrážet skutečnou hodnotu pozemku. Nejlepší způsob, jak zjistit tržní cenu, je konzultovat to s někým, kdo půdě opravdu rozumí.
________________________________________________________________________________________________________________________________