Druhy pozemků a jejich cena

23. 01. 2024

V České republice rozlišujeme několik základních druhů pozemků, které odpovídají jejich hlavnímu využití a charakteristikám. Zahrnují zemědělské pozemky, jako jsou orná půda, louky a pastviny, vinice a sady, které tvoří podstatnou část českého venkova a jsou zásadní pro produkci potravin. Dále jsou zde lesní pozemky, klíčové pro lesní hospodářství a ochranu přírody. Stavební pozemky, určené pro bytovou, komerční a průmyslovou zástavbu, reflektují urbanizaci a rozvoj infrastruktury. Kromě toho existují speciální typy pozemků, jako jsou vodní plochy a pozemky pod dopravní infrastrukturou, které mají unikátní využití a význam pro společnost a životní prostředí.

Jmenuji se Ondřej Stejskal a ve své praxi se zaměřuji na zprostředkování a prodej převážně zemědělských pozemků větší rozlohy a farem. Občas se mi dostanou pod ruce ale i další druhy pozemků. 

Pokud máte zájem o nezávazný odhad ceny pozemku zdarma anebo potřebujete poradit s koupí či prodejem pozemku, anebo byste chtěli pomoci nalézt pozemek na míru, ozvěte se mi. Mám díky své praxi široké portfolio a mohu vám pomoci uspokojit vaši poptávku. 

Zemědělské pozemky: Jejich druhy a cena

Zemědělské pozemky tvoří v součtu přes polovinu krajiny České republiky. Jejich cena a hodnota se odvíjí od účelu, kvality půdy a dalších faktorů. V praxi je dělíme na několik kategorií.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Více o tom jak se určuje cena zemědělských pozemků a co ji určuje, se dozvíte v mém předchozím článku:

Co ovlivňuje cenu orné půdy v r. 2024? A jak ji stanovit?

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Orná půda: Královna zemědělských pozemků

Orná půda tvoří místy až 70 % všech zemědělských pozemků v ČR a je určená k intenzivnímu hospodaření za účelem pěstování různých plodin, jako jsou obiloviny, brambory, olejniny, luštěniny a mnohé další. Hodnotu orné půdy ovlivňuje její úrodnost (bonita), velikost, přístupnost a lokalita. Podle údajů z trhu se ceny kvalitní orné půdy pohybují mezi 25 a 50 Kč/m², zatímco v méně úrodných oblastech je to méně. Pro ornou půdu zpravidla platí; Čím vyšší bývá bonita, tím vyšší bývá i cena.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Tip z praxe: 

Pokud kupujete ornou půdu jako investici a nemáte konkrétní záměr, zaměřte se na lokality s vysokou bonitou (těmi jsou u nás např. Polabí nebo Haná). Tyto pozemky mají stabilní poptávku.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Louky a pastviny: Chov dobytka i udržitelnost

Louky a pastviny jsou klíčové pro chov zvířat a udržitelné zemědělství. Louky slouží hlavně k produkci sena, zatímco pastviny jsou určeny pro přímé spásání. Louky a pastviny tvoří asi 30 % zemědělské půdy a jejich cena bývá nižší než u orné půdy, nacházejí se často v méně úrodných oblastech, v podhorských a horských regionech nebo také v blízkosti přírodních parků atd. – běžně se jejich cena pohybuje kolem 10 až 30 Kč/m² (hodně záleží na lokalitě a stavu pozemku). 

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Tip z praxe: 

Louky a pastviny jsou podle poznatků z mé praxe o 23 % levnější než orná půda, mají ale nenahraditelnou cenu z hlediska udržitelnosti krajiny a mohou být výhodné jako dlouhodobá investice díky jejich stabilní hodnotě.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Vinice: Výnos i investice

Vinice jsou speciálně upravené plochy určené pro pěstování révy vinné. V České republice se vinohradnictví soustředí především na Moravě a v menší míře v některých částech Čech. Vinice vyžadují pečlivou péči a správné klimatické podmínky, aby mohly produkovat hrozny potřebné pro výrobu kvalitních vín. Vinice tvoří menší část zemědělské půdy, ale jsou důležité pro regionální ekonomiku a turismus. Podle posledních údajů zabírají vinice méně než 1% veškeré zemědělské půdy v České republice. Jejich cena je obvykle vyšší, jelikož se jedná o specializované pozemky, se specifickým druhem půdy a jejich správa vyžaduje poměrně značné investice - které jsou pak zohledněny v ceně.

Sady a chmelnice: specializované pozemky s vyšší hodnotou

Sady jsou oblasti věnované pěstování ovocných stromů, jako jsou jabloně, hrušně, třešně a švestky. Tato rozsáhlá ovocná území nejenže poskytují zdroj čerstvého ovoce, ale také hrají roli v ochraně přírody a poskytování životního prostoru pro různé druhy ptáků a hmyzu. 

Chmelnice jsou specializované pozemky určené pro pěstování chmele, klíčové ingredience pro výrobu piva. Chmel je pěstován na vysokých konstrukcích, tzv. chmelnicích, které dominují krajině v chmelových regionech, především na Žatecku.

Podobně jako vinice, sady a chmelnice tvoří menší část zemědělské půdy v České republice, ale mají významný dopad na potravinářský průmysl a kulturní identitu země. Jako specializované pozemky mívají vyšší specifickou cenu, která zohledňuje veškeré investice do pozemky i faktory úrodnosti a výnosnosti. 

Lesní pozemky: Stabilní investice s dlouhodobým výnosem

Lesní pozemky pokrývají asi 34 % rozlohy ČR. Mnohdy jsou nazývány zelenými plícemi naší planety, jelikož zejména staré lesy jsou zásadní pro regulaci klimatu a cyklus vody v přírodě. Pohlcují oxid uhličitý, produkují kyslík a pomáhají v boji proti klimatickým změnám. A v neposlední řadě nesmíme zapomenout na jejich význam pro lesní hospodářství, které zahrnuje těžbu dřeva, produkci dřevařských výrobků a papíru. Velkou proměnou v lesním hospodářství byla kůrovcová kalamita, která plošně zasáhla především monokulturní smrkové lesy a mnohdy výrazně zahýbala cenami lesních porostů. 
Cena lesních pozemků se odvíjí od stáří lesa, druhu dřevin, jejich stavu ale také přístupnosti. V průměru se pohybuje mezi 5–25 Kč/m², přičemž hodnotu zvyšuje kvalitní porost. 

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Tip z praxe: 

Lesní pozemky jsou často výhodnou investicí díky možnosti těžby dřeva, ale vyžadují dlouhodobou péči.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Stavební pozemky: Nejžádanější a nejdražší 

Stavební pozemky určené k výstavbě rodinných domů, komerčních budov nebo průmyslových areálů jsou nejdražší kategorií. Hodnota je určena lokalitou, velikostí a dostupností inženýrských sítí. Zasíťované pozemky v dobrých lokalitách svou cenou většinou přesahují 1 000 Kč/m², zatímco v méně žádaných oblastech anebo u nezasíťovaných pozemků, kde ještě např. běží řízení o změně územního plánu začíná jejich cena kolem 300 Kč/m².

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Tip z praxe: 

Před koupí ověřte územní plán a zjistěte, zda je pozemek skutečně určený k výstavbě. Územní plány jsou veřejně dostupné dokumenty, lze je sehnat na obecním úřadě a mnohdy i online na stránkách obce. O územním plánu jsme psal zde.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Vodní a ostatní plochy

Vodní plochy zahrnují rybníky, jezera a řeky. Jejich využití je široké, od hospodářských po rekreační účely. Ceny se liší podle druhu vodních děl či ploch, jejich velikosti, stavu a lokality.

Ostatní plochy zahrnují různé druhy pozemků, které nespadají do výše uvedených kategorií, jako jsou například pozemky pod dopravní infrastrukturou. Tyto pozemky mívají spíše nižší hodnotu a omezené možnosti prodeje. Mnohdy jsou přidruženy např. K zemědělským či komerčním pozemků jako takové přilepky, které je možné využít např. při podnikatelské zemědělské činnosti jako prostředky infrastruktury.

Slovo na závěr

Každý druh pozemku má své výhody a hodnotu, kterou je třeba dobře zohlednit při jeho prodeji či koupi. Mým mottem v mé praxi je rčení Antoine de Saint - Exupéryho: "Půda není dědictvím našich rodičů, ale půjčkou našich potomků.". Pokud hledáte pozemek na prodej, rád vám pomohu zprostředkovat jeho prodej či koupi.

Neváhejte se mi ozvat. Mluví za mě roky zkušeností a spokojení zákazníci.