Jak na odhad ceny zemědělské půdy a čemu se raději vyhnout
14. 10. 2024
Jmenuji se Ondřej Stejskal a už několik let se specializuji na prodej zemědělských pozemků a farem. Odhad ceny zemědělské půdy je klíčový jak pro prodejce, tak pro kupujícího, protože správně stanovená hodnota zajistí hladký a férový obchod. Rád bych vám dnes přiblížil, jak tento proces probíhá a na co všechno je třeba si dát pozor.
Jak probíhá odhad ceny zemědělské půdy?
Odhad ceny zemědělské půdy není tak jednoduchý, jak by se na první pohled mohlo zdát. Je to proces, který zahrnuje několik kroků a vyžaduje detailní znalost trhu i pozemku samotného. Špatně stanovená cena pozemku, může celý prodej zásadně zkomplikovat - jak příliš nízká cena, tak ta vysoká, může odradit potenciální kupce a zavřít dveře spoustě obchodů. I proto je třeba se na každý odhad nemovitosti podívat konkrétně - a zohlednit všechny faktory.
Jak takový odhad probíhá? Pokud se rozhodnete využít služeb odborníka, nejprve se vás vyptá na všechny detaily o pozemku, dohledá si patřičné informace v katastru nemovitostí a dalších veřejně dostupných dokumentech. Často také má každý, kdo se odhadu věnuje vedenou vlastní databázi neveřejných informací a dat, ze kterých může čerpat a která zásadně usnadňují a zpřesňují odhad. Při prodeji farmy po dohodě s majitelem pozemku proběhne i osobní návštěva pozemku. A až poté se uchyluje k návrhu ceny.
Tady jsou hlavní kritéria, které při odhadu zohledňuji:
1) Kvalita půdy (bonita)
První věc, na kterou se podívám, je kvalita půdy. V Česku máme systém, který nám umožňuje hodnotit úrodnost a vlastnosti půdy – říká se mu bonitace půdně-ekologických jednotek (BPEJ). Čím vyšší bonita, tím vyšší bývá hodnota pozemku, protože kvalitní půda znamená vyšší výnosy. Bonita se počítá od 1 - 19 Kč/m2. Ty nejbonitnější půdy najdeme na Hané, v Polabí a v určitých částech Jižní Moravy.
2) Lokalita
Kde se pozemek nachází, hraje velkou roli. Čím lepší přístupnost a blízkost k městům, dopravě nebo trhům, kde můžete své produkty prodávat, tím vyšší je jeho hodnota. Často se stává, že pozemky v méně dostupných oblastech mají nižší cenu, i když jsou úrodné.
3) Právní stav a omezení
Dalším faktorem jsou právní podmínky. Pozemek může být zatížen věcnými břemeny nebo omezeními, které jeho hodnotu snižují. Taková omezení mohou být třeba právo cesty nebo právo na pastvu pro sousedy. Vždy je důležité zkontrolovat všechny tyto detaily, abychom měli jasnou představu o tom, co kupující může očekávat.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Můj tip:
Umím prodat i pozemek se zástavou od banky nebo pozemkového fondu. Pokud se na vašem pozemku nacházejí právní omezení, nezoufejte - s odborníkem za zády, je většina problémů řešitelných.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
4) Výnosnost a možnosti využití
Každý pozemek má své specifické využití. Některé jsou ideální pro pěstování plodin, jiné se hodí spíš pro pastviny. Klíčové je zjistit, jaké výnosy můžete z pozemku očekávat a co na něm lze reálně dělat. Vyhodnotit to není snadné a často je potřeba přizvat další odborníky, kteří vám pomohou s přesnějším odhadem.
5) Aktuální tržní situace
A samozřejmě nesmíme zapomenout na trh. Tržní ceny se mění, a to v závislosti na poptávce, státních dotacích nebo ekonomické situaci. Sleduji trh se zemědělskými pozemky a podle toho přizpůsobuji své odhady, aby cena odpovídala aktuálním podmínkám.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Tip: Na co si dát pozor při odhadu ceny pozemku?
Nedívejte se jen na ceny pozemků v okolí. U zemědělských pozemků nerozhoduje jen lokalita - i sousedící pozemky mohou mít úplně odlišnou hodnotu. Pozor na nabídky realitních serverů - ceny za pozemky uvedené na realitních serverech jsou už mnohdy zaměřeny na kupující a realitní kanceláře do cen uváděných ve svých inzerátech mnohdy zahrnují provizi nebo se snaží cenu uměle vyšponovat. Ceny pak mnohdy neodpovídají realitě a pozemek se obtížněji prodává. Věřte odborníkům.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Na čem všem tedy záleží při tvorbě ceny?
Jak bylo na pozemku dosud hospodařeno. Jak jsou pozemky přístupné, jak daleko jsou od vodních zdrojů. Jaká je jejich bonita, zda jsou nebo nejsou ve svahu, na kterou světovou stranu je pozemek natočen a zda není ohrožen erozí, která cenu výrazně snižuje.
Faktorů, kterou každý poctivý odhadce zohledňuje při stanovení ceny je celá řada a je třeba skutečně zvážit všechny.
Proč se obrátit na odborníky?
Za ta léta, co se pohybuji v realitách, jsem se setkal s lidmi, kteří se pokusili odhadnout cenu svého pozemku sami. Výsledek? Většinou skončili buď s přemrštěnou cenou, která odradila zájemce, nebo naopak pozemek prodali pod cenou. Z toho důvodu vždy doporučuji, abyste se obrátili na odborníky.
Ve Farmách Stejskal nabízím bezplatný a nezávazný odhad ceny zemědělských pozemků. Spolu se mnou projdete všechny důležité aspekty, které ovlivňují hodnotu pozemku, a zajistíme, aby cena odpovídala reálné situaci na trhu. Snažím se vždy poskytovat kvalitní a spolehlivé služby, protože vím, jak důležité je mít správně stanovenou cenu, ať už prodáváte nebo kupujete.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Máte zájem o odhad ceny pozemku nebo potřebujete poradit? Ozvěte se mi.
Rád vám pomůžu a probereme to společně.
Zprostředkovávám kompletní výkup i prodej zemědělských pozemků a farem. Vaše spokojenost je pro mě prioritou.