Jak na zástavní právo?

20. 08. 2024

Prodej pozemku může být výzvou, zejména pokud je na něj zřízeno zástavní právo. Přesto však není nutné věšet hlavu – i takový pozemek lze úspěšně prodat. V tomto článku vám podrobně vysvětlím, jak celý proces probíhá a co všechno byste měli mít na paměti, abyste dosáhli co nejlepšího výsledku.

Co je zástavní právo?

Zástavní právo je právní institut, který zajišťuje věřiteli (zpravidla bankovní instituci) možnost uspokojení své pohledávky v případě, že dlužník neplní své závazky. Zástavním právem může být zatížen jakýkoliv nemovitý majetek, včetně pozemků, a to zejména v souvislosti s hypotečním úvěrem nebo jinou formou financování.

Zástavní právo se řídí občanským zákoníkem, konkrétně zákonem č. 89/2012 Sb. V tomto zákoně jsou detailně popsána práva a povinnosti jak zástavního věřitele, tak vlastníka zastavené nemovitosti. Tento právní rámec slouží k ochraně věřitele, aby měl jistotu, že v případě nesplacení dluhu bude moci svou pohledávku uspokojit z prodeje zastavené nemovitosti. Konkrétně se zástavnímu právu věnuje část čtvrtá, hlava II, díl 6, § 1309 a následující. V těchto paragrafech jsou uvedeny podmínky vzniku zástavního práva, práva a povinnosti zástavce a zástavního věřitele, stejně jako postup při realizaci zástavního práva.

Zástavní právo najdete na listu vlastnictví v části "C - Omezení vlastnického práva". Tato část obsahuje všechny právní omezení, která váznou na dané nemovitosti, včetně zástavních práv. Pokud je na nemovitosti zapsáno zástavní právo, budou zde uvedeny podrobnosti o tomto právním omezení, jako například zástavní věřitel, důvod zástavy a další relevantní informace.

Příklad zástavního práva zákonného v listu vlastnictví.

Jak prodat pozemek se zástavním právem?

Prodej pozemku se zástavním právem není nemožný, ale vyžaduje určitou přípravu a obezřetnost.

1. Zjistěte, jaká zástavní práva na pozemku váznou

Prvním krokem je zjistit, kdo je zástavní věřitel a jaká konkrétní zástavní práva na pozemku váznou. Tuto informaci zjistíte v katastru nemovitostí, kde je každé zástavní právo zapsáno. Může se jednat o banku, která vám poskytla hypoteční úvěr, nebo jiný subjekt, vůči kterému máte dluh. U zemědělských pozemků to může být i Státní pozemkový úřad. Je důležité mít přesný přehled o tom, jaké závazky jsou spojeny s vaším pozemkem.

2. Komunikujte se zástavním věřitelem

Než začnete jednat s potenciálními kupci, kontaktujte zástavního věřitele. Vysvětlete mu svou situaci a informujte ho o záměru prodat pozemek. Většina bank a věřitelů bude ochotna spolupracovat, protože jim jde primárně o to, aby byla pohledávka splacena. Banka vám může nabídnout různé varianty řešení, například převedení dluhu na nového majitele nebo uhrazení dluhu z kupní ceny.

3. Vyhodnoťte finanční situaci

Zkontrolujte si, kolik ještě dlužíte a jaká je aktuální hodnota pozemku. To vám pomůže stanovit realistickou cenu a zjistit, zda budete schopni prodat pozemek tak, aby se z prodeje pokryla celá pohledávka. Pokud je hodnota pozemku vyšší než zbývající dluh, je situace jednodušší, protože můžete dluh splatit a zbytek peněz použít dle svého uvážení.

4. Příprava smluvní dokumentace

Pokud máte zájemce, je nutné připravit smluvní dokumentaci. V případě pozemku se zástavním právem se doporučuje spolupracovat s právníkem nebo notářem, který vám pomůže se sestavením kupní smlouvy, která bude zahrnovat i úpravy týkající se zástavního práva. Smlouva by měla jasně definovat, jakým způsobem bude zástavní právo vyřešeno – tedy zda bude dluh splacen z kupní ceny, nebo přejde na nového vlastníka.

5. Úhrada dluhu a zrušení zástavního práva

Nejčastějším postupem je, že z kupní ceny pozemku je nejprve splacen dluh a následně je zástavní právo zrušeno. Tento proces probíhá prostřednictvím banky nebo věřitele, který poté podá návrh na výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí. Výmaz trvá obvykle několik týdnů, po jeho provedení je pozemek zcela zbaven jakýchkoliv právních závazků.

6. Dokončení prodeje

Jakmile je zástavní právo vymazáno, může být prodej dokončen. Peníze získané z prodeje, které zbydou po splacení dluhu, vám budou vyplaceny dle dohodnutých podmínek v kupní smlouvě. Poté dojde k převodu vlastnictví na nového majitele a celá transakce je uzavřena.

Tipy, které vám pomohou
 

• Vyjednávejte s věřitelem: Pokud vám chybí částka k úplnému splacení dluhu, zkuste vyjednávat s věřitelem o možnosti úhrady části dluhu a odložení zbytku. Některé banky jsou ochotné přistoupit na kompromis, pokud vidí, že se snažíte dluh řešit.
• Prodávejte transparentně: Pokud inzerujete pozemek, nezapomeňte zmínit, že na něm vázne zástavní právo. Seriózní zájemci to ocení a vy předejdete zbytečným komplikacím při vyjednávání.
• Zprostředkovatel na vaší straně: Pokud si nejste jistí, jak postupovat, neváhejte si najmout odborníka, například realitního makléře, který má zkušenosti s prodejem nemovitostí se zástavním právem. Jeho rady vám mohou ušetřit mnoho starostí a peněz.
• Trpělivost: Tento proces může trvat déle, než standardní prodej pozemku bez omezení, zejména kvůli nutnosti komunikace s institucemi nebo státními úřady.
   

Prodej pozemku se zástavním právem je složitější než prodej běžného pozemku, ale s dobrou přípravou a správným postupem jej lze úspěšně zvládnout. Klíčové je komunikovat se všemi stranami, zajistit, aby byly splněny všechny právní náležitosti, a neváhat využít pomoc odborníků. Takový prodej může být dokonce i výhodný, pokud se vám podaří získat dobrou cenu a zároveň uhradit všechny závazky spojené se zástavním právem.