Jak úspěšně prodat farmu: Kompletní průvodce krok za krokem

25. 10. 2024

Prodej farmy není tak jednoduchý jako prodej rodinného domu nebo pozemku. Jmenuji se Ondřej Stejskal a již několik let se specializuji na prodej zemědělských pozemků a farem. Za tu dobu jsem si uvědomil, že farma je mnohem víc než jen soubor nemovitostí. Je to živoucí ekosystém, který zahrnuje nejen zemědělskou půdu, ale často i techniku, vybavení a hospodářská zvířata. Uvědomuji si, že pro farmáře je farma jeho živobytím, jeho obdivuhodné celoživotní dílo, na kterém pracoval celý život od rána do noci a proto pro něj má mnohem vyšší hodnotu než jen částku na papíře. 

V tomto článku vám poradím, jak celý proces prodeje zvládnout krok za krokem a na co si dát pozor.

Proč se prodej farmy liší od prodeje jiných nemovitostí?

Když prodáváte farmu, prodáváte mnohem víc než jen pozemek nebo dům. Farmu tvoří víc než jen soubor parcel v katastru. A tak je složitější přistoupit k ocenění její celkové hodnoty a také je třeba vědět, kde pro farmu hledat kupce. 

• Zemědělská půda – Její hodnota závisí na kvalitě půdy, velikosti a lokalitě. Kvalitní úrodná půda má samozřejmě vyšší cenu než pastviny nebo méně úrodné pozemky.
• Nemovitosti - Stav staveb na vašem pozemku, jejich vybavenost, stáří nebo např. To, zda prošly rekonstrukcí výrazně ovlivňuje hodnotu celé farmy a proces prodeje. 
• Technika a vybavení – Zemědělské stroje, nástroje, inventář, to všechno může být součástí prodeje. Je důležité zohlednit jejich stav a hodnotu.
• Hospodářská zvířata – Pokud chováte zvířata, musí se do prodeje zahrnout i jejich hodnota a péče o ně během prodeje.
• Zemědělský cyklus – Farma může být prodávána uprostřed sezóny. To znamená, že nový majitel převezme rozběhlé hospodaření, včetně sklizně plodin nebo péče o zvířata.
• Velikost farmy - Velikost vaší farmy a pozemků je při prodeji stěžejní. Prodej velké farmy nebo rozsáhlého pozemku se může protáhnout. Pokud má vaše farma přes 1000 ha, celý proces prodeje nebude trvat měsíc ale klidně rok i dva. Často za dozoru původního majitele a pečlivému předávání. Prodej menších farem je výrazně rychlejší a jednodušší.

Vzhledem k těmto faktorům je zásadní mít odborníka, který má s prodejem farem zkušenosti. Já sám už jsem pomohl prodat několik farem a díky mým kontaktům a know-how vám mohu pomoci prodat farmu efektivně a bez zbytečných komplikací.

Kdy je nejlepší čas prodat farmu?

Načasování může být při prodeji klíčové. Nejlepší čas pro prodej farmy je většinou po sklizni, tedy na konci podzimu. Farma je na vrcholu své produkce a kupující má možnost se připravit na novou sezónu. Pokud plánujete prodej, ideální je vyhnout se letním měsícům, kdy je farma buď vprostřed sezóny.

V ideálním případě doporučuji prodávat farmu od podzimu do jara - kdy nová sezóna právě začíná a kupující může začít s plánováním hospodaření. Ale vše se dá řešit. 

Jak správně stanovit cenu farmy?

Stanovení ceny farmy je jedním z nejdůležitějších kroků. Přecenit farmu znamená odradit zájemce, podcenit ji znamená přijít o peníze. Tady jsou faktory, které při odhadu zvažuji:

• Kvalita půdy – Bonitace půdně-ekologických jednotek (BPEJ) je jedním z hlavních ukazatelů hodnoty zemědělské půdy. Vysoká bonita znamená vyšší cenu.
• Technika a vybavení – Pokud farma zahrnuje stroje a vybavení, měli byste je zahrnout do celkové ceny. To samé platí pro sklady, sila nebo jiné nemovitosti, které jsou součástí farmy.
• Hospodářská zvířata – Pokud prodáváte farmu i se zvířaty, je potřeba zvážit jejich stav, zdraví, stáří a hodnotu.
• Aktuální tržní situace – Sleduji trh se zemědělskými pozemky a farem a mohu vám pomoci stanovit realistickou cenu, která odpovídá poptávce a situaci na trhu.

Pro stanovení ceny doporučuji oslovit odborníka. V rámci Farem Stejskal nabízím bezplatný odhad ceny farmy, vždy se snažím určit správnou a reálnou tržní hodnotu vaší farmy.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Tip: Jak zvýšit cenu farmy před prodejem?

Tady jsou mé osobní tipy, jak zvýšit hodnotu farmy ještě před tím, než ji dáte na trh:

• Čistota a pořádek – Udržovaná farma působí atraktivněji. To jaký první dojem vaše farma udělá může kupce navnadit nebo odradit. Zajistěte, že pozemky budou posekané, technika čistá a budovy v pořádku. Pomoci může i zlepšení vybavení nebo drobné opravy.
• Kontrola faktického stavu majetku - Zkontrolujte, zda na katastru neváznou zástavy, věcná břemena nebo další právní omezení, která mohou prodeji bránit. Tyto náležitosti je dobré řešit před začátkem celého procesu prodeje, ať zbytečně netlačí cenu vašich nemovitostí dolů. Tyto informace jsou dostupné online na webu ČÚZK nebo dostupné na katastrálním či obecním úřadě. 

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Jak poznat, že je správný čas prodat farmu?

Rozhodnout se pro prodej farmy není nikdy snadné, ale existují některé signály, které vám mohou napovědět:

• Omezené možnosti rozvoje – Pokud už nemáte prostor pro další rozvoj farmy, může být čas ji prodat.
• Zdravotní a osobní důvody – Pokud vám zdravotní stav nebo osobní situace nedovolují farmu dále spravovat, je lepší ji prodat včas.
• Rodinný následovník - po staletí platilo, že se farmy dědily z generace na generaci. V současné době farmáři stárnou a mladých zemědělců rapidně ubývá. Bohužel toto je z mé zkušenosti až 80 % případů prodeje farem.
• Zemědělská situace - většina farmářů, se kterými mluvím, má obavy z nejistoty a nestabilní situace, ke které vedou kroky vlády. Změny, které se dějí s měnícími se volebními obdobími a strach z toho, že co jedna vláda schválí, druhá zruší, jsou časté důvody, proč se zemědělci rozhodnou, že je jejich situace neudržitelná.

Propagace farmy

Když přijde na propagaci farmy, dobrá prezentace a správné kontakty jsou klíčové. V případě velkých pozemků, rozsáhlejších hospodářství a farem, které jsou pestré je zásadní cílit na správnou skupinu kupců. Těmi jsou většinou investoři nebo firmy, které nakupují farmy. Zemědělci, kteří rozšiřují rodinné portfolio anebo lidé, kteří ve farmaření vidí romantický útěk. Já sám mám rozsáhlou síť kontaktů na investory, kteří hledají farmy, a dokážu vám pomoci farmu efektivně prezentovat. Profesionální fotografie a video prohlídky mohou přilákat více zájemců.

Jednání s kupci a právní záležitosti

Když najdete zájemce, přichází čas na jednání a právní náležitosti. Buďte transparentní a poskytněte veškeré informace o farmě. Zároveň si udržte pevnou pozici při vyjednávání o ceně. Pokud se do prodeje pouštíte sami - doporučuji vždy konzultovat s právníkem, aby kupní smlouva splňovala všechny legislativní požadavky. 

Jak tedy úspěšně prodat farmu?

Prodej farmy je specifická disciplína a liší se od prodeje jiných nemovitostí. Je důležité správně načasovat prodej, stanovit reálnou cenu a zajistit, že vše bude v pořádku po právní i technické stránce. Proto doporučuji využívat služeb odborníků, kteří dokážou poznat skutečnou cenu vaší farmy. 

_________________________________________________________________________________________________________________________________

Chcete poradit s prodejem farmy? Nebo získat nezávazný odhad ceny vašich pozemků? Ozvěte se mi.

Zprostředkuji celý prodej - pomůžu vám s odhadem ceny, prezentací a právními záležitostmi, abyste mohli svou farmu prodat rychle a výhodně.