Pacht půdy: co to je a na co si dát pozor
19. 12. 2024
Pacht půdy je v podstate zemědělský nájem. Je jedním z nejčastějších způsobů, jak vlastníci zhodnocují svou půdu, aniž by na ní museli hospodařit a jak zemědělci získávají přístup k pozemkům bez nutnosti jejich koupě. Vztah mezi tím, kdo půdu pronajímá a kdo ji má v péči se nazývá pacht a upravuje ho pachtovní smlouva. Ale jak nastavit pachtovní smlouvu tak, aby byla výhodná pro obě strany? A co dělat, když se smlouva ukáže jako nevýhodná? A jak to je s pachtovní smlouvou při prodeji pozemku?
Jmenuji se Ondřej Stejskal a jsem odborníkem na prodej zemědělské půdy, které se věnuji již řadu let. V tomto článku se zaměřím na praktické rady a podrobnosti, které vám pomohou vyhnout se běžným chybám.
Co je to pacht půdy a jaké jsou jeho základní principy
Pachtovní smlouva je právní dokument, který umožňuje pachtýři (zemědělci) využívat půdu za účelem hospodaření. Na rozdíl od nájmu má pachtýř právo těžit z půdy výnosy, například plodiny nebo seno. Na oplátku platí propachtovateli (vlastníkovi půdy) pachtovné.
Základní pravidla pachtu jsou ukotveny v občanském zákoníku (§ 2332–2357). Ten například uvádí:
- Minimální délka výpovědní lhůty je 1 rok, pokud není stanoveno jinak.
- Pachtýř má povinnost půdu řádně užívat a udržovat ji ve stavu způsobilém k hospodaření.
- Vlastník má právo na přiměřené pachtovné odpovídající podmínkám na trhu.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Můj tip:
Při sjednávání pachtu dbejte na jasně stanovené podmínky, zejména pokud jde o údržbu půdy a výpovědní lhůty. Tyhle detaily mohou později zabránit zbytečným sporům. Pro vypracování pachtovní smlouvy doporučuji obrátit se na odborníka.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Jak poznat, že je pachtovní smlouva nevýhodná?
Nevýhodné pachtovní smlouvy jsou často výsledkem neznalosti nebo zastaralých podmínek. Tady jsou nejčastější příklady, které se ve smlouvách objevují a se kterými jsem se setkal v praxi:
Nízké pachtovné:
- Starší smlouvy, které nezohledňují růst cen půdy a inflaci, mohou znamenat, že vlastník dostává za svůj pozemek podhodnocenou částku.
Nejasné podmínky údržby:
- Pokud není ve smlouvě uvedeno, jakým způsobem má být půda udržována, může dojít k jejímu znehodnocení (například erozí).
Dlouhé výpovědní lhůty:
- Některé smlouvy obsahují výpovědní lhůty delší než 5 let, což omezuje flexibilitu vlastníka.
Automatické prodlužování pachtu:
- Také záležitost především starších smluv - znamená to, že je smlouva automaticky prodlužována po uplynutí lhůty, na kterou byla uzavřena, pokud se vlastník explicitně nevyjádří jinak. Ve většině případů to bývá pro vlastníka nevýhodné a zatěžující.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Můj tip:
Pokud máte podezření, že je vaše smlouva nevýhodná, konzultujte ji s právníkem nebo odborníkem na zemědělské pozemky. Nepouštějte se do úprav sami. Užitečné tipy můžete nalézt i zde, na stránkách Živé půdy.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Jak pachtovní smlouvu změnit nebo vypovědět?
Pokud je pachtovní smlouva nevýhodná, je možné ji upravit nebo vypovědět.
1) Dohoda o změně smlouvy:
- Nejjednodušší způsob je dohoda obou stran na úpravě podmínek. Pachtovné lze navýšit, pokud k tomu existují objektivní důvody, například růst tržních cen.
2) Výpověď smlouvy:
- Pokud dohoda není možná, lze smlouvu vypovědět. Není to ale úplně jednoduché. Výpovědní lhůta pro pachtovní smlouvy na dobu neurčitou je obvykle 1 rok, pokud není ve smlouvě stanoveno jinak.
3) Kontrola souladu s právem:
- Starší smlouvy jsou mnohdy nevýhodné, s tím se bohužel nedá nic moc dělat - dokud neskončí její platnost. Je ale třeba si dát pozor, zda smlouva není v rozporu s aktuální legislativou. V takovém případě lze požádat o jejich revizi.
Co by měla obsahovat dobrá a oboustranně výhodná pachtovní smlouva?
Správně nastavená pachtovní smlouva by měla:
Zohlednit tržní cenu pachtovného aneb kolik je dnes poctivé pachtovné
Pro ornou půdu je běžné pachtovné 2 500 – 8 000 Kč/ha ročně, pro louky a pastviny to bývá méně než u orné půdy.
Stanovit podmínky údržby půdy
Například povinnost pravidelného sečení nebo omezení rizikových plodin. Majitelé totiž mají ze zákona zodpovědnost udržovat svůj pozemek v dobrém stavu a také musí dávat pozor na vyhlášky, které upozorňují na výskyt náletových a nebezpečných rostlin či plodin - odpovědnost tedy padá na ně, pokud se tak neděje. Zároveň je dobré mít ve smlouvě stanovena opatření zlepšující kvalitu půdy a ochranu před erozí půdy. Je to v zájmu vlastníka i vašeho pozemku a koneckonců i zemědělce, kterému zdravý pozemek přinese vyšší výnosy.
Zajistit flexibilitu
Výpovědní lhůty by měly být přiměřené, aby obě strany měly prostor k úpravám podle aktuální situace. Pro zemědělce je výhodnější uzavírat pachtovní smlouvy na delší dobu, aby měli možnost rozplánovat hospodaření na pozemku a sklízet plodiny. Stejně tak se např. změny ovlivňující kvalitu půdy a její úrodnost projeví až po delší době - pokud tedy je majitel pozemku spokojen s pachtýřem, uzavírají se pachtovní smlouvy na dobu několika let. Stejně tak i výpovědní lhůty bývají delší - ze zákona je u smlouvy na dobu neurčitou 1 rok.
Pozor na předkupní právo
Některé starší smlouvy s pachtýřem obsahují doložku o předkupním právu, ta vlastníka zavazuje k tomu nabídnout pozemek k prodeji přednostně právě pachtýři. To může celý proces prodeje dost protáhnout. Pokud zvažujete prodej pozemku a nevíte si rady, ozvěte se mi. Rád vám jej pomůžu zprostředkovat a ulevit od starostí, které při něm mohou nastat.
Podpacht pouze se svolením majitele
Dejte si jako majitelé pozor na to, aby ve smlouvě nebyl explicitně umožněný tzv. podpacht jiné osobě bez vašeho souhlasu. V praxi to znamená, že pachtýř, tedy zemědělec, který na vašich pozemcích hospodaří, dále vaše pozemky pronajímá za poplatek dalším zemědělcům (v podstatě je to totéž jako podnájem v případě bydlení). Stejně jako v případě bytu - jako majitelé, chcete vědět, kdo v nich bydlí, i v případě svého pole nebo louky, je dobré mít pod dohledem, kdo ho obdělává a jak.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Můj tip:
Dejte si pozor - pachtovní rok se liší od běžného kalendářního roku, odpovídá totiž zemědělskému cyklu - tedy období klidu, setí a sklizně. Trvá zpravidla od října do září následujícího roku. To je podstatné pro výplatu pachtovného nebo právě pro ukončení smlouvy.
_________________________________________________________________________________________________________________________________
Pacht při prodeji půdy: Co byste měli vědět?
Pokud prodáváte půdu, která je propachtována, pachtovní smlouva automaticky přechází na nového vlastníka. Kupující i pachtýř tedy musí respektovat stávající podmínky. Doporučuji ale z vlastní praxe pachtýře o prodeji a změně vlastníka pozemku informovat - dobré vztahy, dělají dobré přátele.